农村土地“三权”抵押探索：一个行为学视角的综述

摘要：农村土地“三权”抵押对提高农村资源配置效率，优化农业发展模式、拓宽农民融资渠道具有重要意义。论文在梳理国内外文献的基础上，从行为学的角度对农村“三权”抵押的重要意义、抵押行为的必要性与可行性、实施路径、影响因素、效果评价等方面的最新研究进展进行归纳总结后提出研究总结与展望。

关 键 词：农村;“三权”抵押;抵押行为

一、引言

2015年8月，国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》赋予承包土地经营权和农民住房财产权“两权”抵押融资功能;2016年3月，《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》通过，至此，农权抵押有了政策支持。农村“三权”抵押作为一种安全性比较高的担保方式，在试点推行过程中越来越受重视和认可：国家关注“三农”问题的破解、城乡协调发展的推进;农户在意抵押贷款权利的实现、房权地权的权益保护;金融机构聚焦资本的保值增值、服务和用户体验的提升。抵押评估的合理性深刻影响着抵押贷款的顺利实施，关系着商业银行等金融机构的资本利用、风险管理和资本收益情况，也关系到抵押借款人融资的合法权益，但是由于我国农村“三权”抵押工作起步晚，理论不完善，在抵押工作中还存在很多问题，只有充分研究抵押和评估中存在的问题才能有的放矢，提升抵押质量，提高评估效率和评估合理性，规范评估秩序，拓宽农民融资渠道，培养和提高农民投资意识，促进农户收入的增长，提高农村资源配置效率，优化农业发展模式，从而助力实现城乡协调发展。

国内外学者从不同角度对农村产权抵押问题展开了研究，国外研究较早，美国、德国和日本有比较完善的理论和实践体系;我国学者也从农村产权抵押的理论基础、可行性、操作条件、实施效果等方面做了详细探讨。抵押行为涉及抵押人、抵押权人，标的物等，农村“三权”抵押行为相关者包括村民个体，信用社等金融机构、国家等。

本文将从行为人决策过程角度分析国内相关研究。

二、国外研究状况

关于农村产权抵押的研究，德国和美国在农村土地使用权抵押贷款方面起步比较早，德国1949年制定并于2003年修订了《德意志农业地产抵押银行法》，建立了完备的立法体系，抵押银行由联邦政府确定范围并直接领导，以为农村发展提供资金支持为基本任务。同时以农民土地为抵押出资建立合作银行，由国家机构监督，保证农村土地使用权抵押的顺利进行（尹涛，2014）[1]。而美国通过《联邦农业贷款法》等建立规范的农村土地抵押贷款运作方式，同时建立完备成熟的地籍管理制度，以保证农地抵押贷款的顺利推行，只有优质的土地登记和管理制度才能保证抵押贷款的安全性。政府应制定严格的地籍管理制度并认真执行，市场应该助力建立规范的抵押贷款运作方式，保证抵押贷款过程的顺利进行，防范违约风险，规范抵押市场秩序。[1]

（一）完善运作体系，提高抵押行为效率

Robert J. Shiller、Allan N. Weiss （1999） [2]通过比较自动评估模型（AVM）和现有的评价方法提出了新的房地产估价系统框架，模拟密度估计和利润（DEPS）方法测量评估系统质量，限制抵押贷款承销情况、减少抵押贷款组合的违约损失，同时讨论了影响抵押评估估值体系选择的其他因素，如竞争导致的抵押贷款估值的系统误差、当前评估价格误差等。Yong heng Deng， Della Zheng， Chang feng Ling （2005） [3]等研究了中国早期的住宅抵押评估状况，通过搜集住宅抵押贷款市场的微观数据进行了严谨的实证分析，发现期权理论无法解释住房抵押市场的预付费和违约现象，其他金融经济因素也对决定提前还款风险和违约方面有重大影响，基于风险定价的住宅抵押贷款可以提高市场资源配置效率。

（二）评价抵押风险，保证抵押行为人权益

Michael LaCour-Little，Stephen Malpezzi（2003）[4]和Shu Ling Chiang，Tyler T. Yang，Ming Shann Tsai（2016）[5]等在考虑利率风险、提前还款和违约风险和随机状态变量等影响因素的基础上探讨使用简化的形式模型评估抵押贷款服务权，认为在盈亏平衡点评估服务费用的变化主要取决于直接评估成本、初始利率、利率的波动等因素，设计的简化模型可以帮助金融机构和监管机构应对风险，提高在评估交易服务费提高的经济条件下MSR的各种风险管理水平。在房地产交易市场中，可通过摊销参与抵押减少房地产止赎的影响（Rafal M. Wojakowski，M. Shahid Ebrahim，Mark B. Shackleton，2016）[6]。

国外研究是在确定评估的系统框架之下展开的，从管理、实务操作、风险控制与绩效评价等方面铺展，把抵押行为及评估工作作为一种系统工程，探讨系统内外因素的作用和交互影响是国外抵押评估研究的发展趋势。基于国内外环境的差别，相关研究在我国的借鉴意义有限，因此，本文着眼于我国社会主义新时代背景和农村在新型城镇化进程中的特殊性，结合我国国情在抵押人视角探讨农村“三权”抵押问题。

三、国内研究状况

我国房地产评估理论和实践研究从20世纪30年代开始起步，对房地产抵押评估的研究已经相对成熟，而对农村“三权”抵押行为的研究稍晚，相关研究单一不动产权展开，侧重于“三权”的抵押贷款的理论和实现方面。1991年山东省平度市云山镇开始尝试实施“双抵押”（于文平，1995）[7]，村民行为前需交押金，村干部以服务定酬，服务不好押金和职位均不保，村民种地也要交押金，虽然这种抵押和本文研究所提到的農村抵押意义不同，但作为一种村民激励，对我国之后开展的农村确权，“三权”分置的政策落实和村民接受度都有积极意义。1995年，国家土地管理局发布《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》，专家学者开始从各个角度研究农村权利抵押问题。